一、评估对象

    低质疏林、落叶松、蒙古栎、山杨等阔叶混交次生林

    二、标的面积、蓄积

    查森林资源档案，该标的为一个林班，面积46.7公顷，角规划测树得知每公顷现有活立木蓄积97.7 m3其它指标未测。

    三、标的位置

    吉林市蛟河天岗林场，江密峰镇附近，哈蟆河子林班，因临近村屯难以管护，将其经营权拍卖给个人经营。

    四、约束条件

    经营期50年，林地经营权受让方不得将林地改作建筑工程等非林地使用，可以进行以林为主，农林牧多业并举的综合经营，经营期满，经评价林地上的资产均归受让方，可再次拍卖转让，原经营者在同等条件下有优先权。

    五、评估基准日

    1994年7月1日

    六、评估方法说明

    选用林地预期产值收益折算法，公式为：S=CR26；DR26；N

    式中：S——林地资产使用费，即林地资产产权交易价格

          C——从事林地经营预期单位土地面积的年总产值

          D——成交时国家规定的特产税税率或农业产品税率，或为增值分成率

          N——预期经营年限，或合同约定的产权转让有效年限

    该法适用于将林地运用于第一产业的经营开发。其原理是将林地用于第一产业的经营开发，每年能获得的年总产值可以比较容易地预测出来。如：种植农作物、种植蔬菜，或经营果树、种植中药，或采石、采矿都可以估算其年产值。我们把年产值总额比拟做一笔资本投入，产权受让方等于借贷这笔资本金开展经营，理应向贷出方交纳利息。这笔利息是多年连续得的，要求一次交清，因为产权交易是数年使用一次买断。据此原理计算出来的价格水平是一种保底价，以此为起点，可通过竞争报价的方法达到最高值而成交。

    为科学管理起见，还可以站在受让方的立场，评估一个最高报价，由产权方内部掌握，以避免价格欺诈之嫌。

    七、林地经营权价值评定估算

    合同约定该林地经营权拍卖后，限制用于第一产业农林牧种植饲养业，采用预期产值收益折算法是合理可信的。

先估算单位面积预期年总产值，设现存林分每公顷林木蓄积100m3，据查得知：吉林中东部林区年平均林木材积生长率为2.23%，那么，现存林分每年可产木材2.23m3，经市场调研，现行市场价每立方米木材（原木、落叶松小杆）平均售价200元／m3，可知：C＝2.23m3×200元／m3=446元

    农业税，特产税在50年内可能被取消或变动，暂设定每年林木增值的分成率为10%，理由是：林木天然增值是土地自然生产力的转化，提取收益分成给林地所有者是合理合法的，即：林木天然增值的90%归经营者，即D值取10%，N=50年，

    S=446×10%×50=2230元

    2230元×46.7公顷=104141元

    该评估值可作为保底的起拍价，简化10.5万元，由10.5万元起拍，让买方竞争报价，择优成交。如果站在买方（受让方）的立场来探讨，报价多少为合理，可按如下途径计算：

    当地农民有承包山林，经营人工落叶松林，生产松木杆作民需用材或建筑脚手杆的习惯，如该林地培育人工落叶松丰产林，因立地条件较差，产量不高，符合Ⅲ类产区标准。

    查阅人工落叶松丰产林技术标准《中华人民共和国专业标准》ZBB64002-86，每公顷林木蓄积的年平均生长量可达6.5m3以上，如果仍按现行市场价200元计，则年产值可达1300元，代入公式：

    S=CR26；DR26；N=1300×10%×50=6500元

    6500元×46.7公顷=303550元

    该评估值应当是报价的最高限，简化为30万元，如报价再高，经营集约程度跟不上就有亏本的危险。

    合理的报价应在10.5万元至30万元之间。